搜題
正常成交價格的形成條件不包括（ ）。
A、公開市場
B、交易對象本身具備市場性
C、較短的期間完成交易
D、買者和賣者都具有完全信息
A、公開市場
B、交易對象本身具備市場性
C、較短的期間完成交易
D、買者和賣者都具有完全信息
答案如下：
C解析：本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。選項C錯誤，應該是適當的期間完成交易。正常成交價格形成的條件主要有以下7個：（1）公開市場；（2）交易對象本身具備市場性；（3）眾多的買者和賣者；（4）買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿；（5）自私且理性的經濟行為；（6）買者和賣者都具有完全信息；（7）適當的期間完成交易。
C解析：本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。選項C錯誤，應該是適當的期間完成交易。正常成交價格形成的條件主要有以下7個：（1）公開市場；（2）交易對象本身具備市場性；（3）眾多的買者和賣者；（4）買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿；（5）自私且理性的經濟行為；（6）買者和賣者都具有完全信息；（7）適當的期間完成交易。
如果建筑物的有效年齡小于實際年齡，就相當于建筑物比其實際竣工之日晚建成，此時建筑物的經濟壽命可視為從這個晚建成之日開始到建筑物對房地產價值不再有貢獻為止的時間。（ ）
答案如下：
對解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法—年限法。如果建筑物的有效年齡小于實際年齡，就相當于建筑物比其實際竣工之日晚建成。此時，建筑物的經濟壽命可視為從這個晚建成之日起至建筑物對房地產價值不再有貢獻之日止的時間。參見教材P314。
對解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法—年限法。如果建筑物的有效年齡小于實際年齡，就相當于建筑物比其實際竣工之日晚建成。此時，建筑物的經濟壽命可視為從這個晚建成之日起至建筑物對房地產價值不再有貢獻之日止的時間。參見教材P314。
(2017真題)購房者購買的商品房出現質量問題，應由勘察、設計、施工等單位分別對購房者承擔責任。（）
答案如下：
錯解析：本題考查的是房地產開發項目質量責任制度。消費者是從開發商手里購房，就如同在商店購物，出現問題應由商店對消費者承擔質量責任一樣，購買的房屋出現質量問題，理應由開發企業對購房者承擔責任。
錯解析：本題考查的是房地產開發項目質量責任制度。消費者是從開發商手里購房，就如同在商店購物，出現問題應由商店對消費者承擔質量責任一樣，購買的房屋出現質量問題，理應由開發企業對購房者承擔責任。
陳某屬低保戶，擁有某市舊城區一間百年老房的所有權。該市政府從2011年2月開始對該區進行改造。甲房地產估計機構承擔該項目房屋征收評估工作。乙房地產開發公司依法取得該地塊建設用地使用權，投資10億元開發建設商業零售、商務辦公，酒店餐飲和居住建筑面積各占四分之一的城市綜合體，并按居住面積的10％配建公共租賃住房。2013年“十一”黃金周期間，乙房地產開發公司開展該項目營銷活動。2013年10月20日該項目取得商品房預售許可證。
“十一”黃金周期間，乙房地產開發公司可以進行該項目的營銷活動為（ ）。
A.制作公共車身廣告介紹該項目名稱
B.向前來參觀者免費發放VIP卡
C.在項目銷售大廳展示項目沙盤
D.在房地產展銷會上預售房屋
“十一”黃金周期間，乙房地產開發公司可以進行該項目的營銷活動為（ ）。
A.制作公共車身廣告介紹該項目名稱
B.向前來參觀者免費發放VIP卡
C.在項目銷售大廳展示項目沙盤
D.在房地產展銷會上預售房屋
答案如下：
C解析：“十一”期間，乙房地產開發公司還未取得預售許可證。《房地產廣告發布暫行規定》規定，預售房地產，但未取得該項目預售許可證的不得發布房地產廣告。所以AD項不符合條件。
C解析：“十一”期間，乙房地產開發公司還未取得預售許可證。《房地產廣告發布暫行規定》規定，預售房地產，但未取得該項目預售許可證的不得發布房地產廣告。所以AD項不符合條件。
對于各種類型的房地產來講，實行某種交通管制都會降低該類房地產的價值。（ ）
答案如下：
錯解析：本題考查的是房地產區位因素。交通管制對房地產價格的影響結果如何，要看這種管制的內容和房地產的使用性質。實行某種交通管制，對某類房地產來說可能會降低其價格，但對另一類房地產來說則可能會提高其價格，如在居住區內的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會提高隹宅價格。
錯解析：本題考查的是房地產區位因素。交通管制對房地產價格的影響結果如何，要看這種管制的內容和房地產的使用性質。實行某種交通管制，對某類房地產來說可能會降低其價格，但對另一類房地產來說則可能會提高其價格，如在居住區內的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會提高隹宅價格。
關于假設開發法中靜態分析法和動態分析法的說法，錯誤的是（ ）。
A．靜態分析法中應根據價值時點的房地產市場狀況測算后續建設成本
B．動態分析法中要進行現金流量預測
C．靜態分析法中投資利息和開發利潤都不顯現出來，而是隱含在折現過程中
D．動態分析法中要考慮各項收入、支出發生的時間點
A．靜態分析法中應根據價值時點的房地產市場狀況測算后續建設成本
B．動態分析法中要進行現金流量預測
C．靜態分析法中投資利息和開發利潤都不顯現出來，而是隱含在折現過程中
D．動態分析法中要考慮各項收入、支出發生的時間點
答案如下：
C解析：動態分析法與靜態分析法主要有下列3大區別：①對開發完成后的價值和后續的建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在靜態分析法中主要是根據價值時點（通常為現在）的房地產市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在價值時點的金額。而在動態分析法中，是模擬房地產開發經營過程，預測它們未來發生的時間以及在未來發生時的金額，即要進行現金流量預測。②靜態分析法不考慮各項收入、支出發生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發完成之時，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售；而動態分析法要考慮各項收入、支出發生的時間不同，即首先要把它們折算到同一時間上（直接或最終折算到價值時點上），然后再相加減。③在靜態分析法中投資利息和開發利潤都單獨顯現出來，在動態分析法中這兩項都不顯現出來，而是隱含在折現過程中。因此，動態分析法要求折現率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風險收益部分（利潤率）。
C解析：動態分析法與靜態分析法主要有下列3大區別：①對開發完成后的價值和后續的建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在靜態分析法中主要是根據價值時點（通常為現在）的房地產市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在價值時點的金額。而在動態分析法中，是模擬房地產開發經營過程，預測它們未來發生的時間以及在未來發生時的金額，即要進行現金流量預測。②靜態分析法不考慮各項收入、支出發生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發完成之時，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售；而動態分析法要考慮各項收入、支出發生的時間不同，即首先要把它們折算到同一時間上（直接或最終折算到價值時點上），然后再相加減。③在靜態分析法中投資利息和開發利潤都單獨顯現出來，在動態分析法中這兩項都不顯現出來，而是隱含在折現過程中。因此，動態分析法要求折現率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風險收益部分（利潤率）。
某公司2年前與一寫字樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中500m2的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變為300元/m2。現市場上相似的寫字樓月租金為350元/m2。假設折現率為10%，目前承租人權益的價值是（ ）。
A、160.05
B、184.34
C、186.72
D、215.06
A、160.05
B、184.34
C、186.72
D、215.06
答案如下：
A解析：本題考查的是凈收益測算應注意的問題。A＝（350－300）×500×12＝30（萬元）。V＝30/10%[1－1/（1+10%）8]＝160.05（萬元）。
A解析：本題考查的是凈收益測算應注意的問題。A＝（350－300）×500×12＝30（萬元）。V＝30/10%[1－1/（1+10%）8]＝160.05（萬元）。
層高或室內凈高過低的建筑物給人以壓抑感，從而其價值一般較低，所以層高或室內凈高越高越好。（ ）
答案如下：
錯解析：本題考查的是房地產實物因素。層高或室內凈高過低的建筑物會使人有壓抑感，從而其價值一般較低。但層高或室內凈高也有一個合適的度，過高不僅會增加造價，而且會增加使用中的能耗，從而會降低房地產價值。
錯解析：本題考查的是房地產實物因素。層高或室內凈高過低的建筑物會使人有壓抑感，從而其價值一般較低。但層高或室內凈高也有一個合適的度，過高不僅會增加造價，而且會增加使用中的能耗，從而會降低房地產價值。
對帶租約的房地產進行估價，應考慮租約對價值產生影響的有（ ）。
A.房地產抵押估價
B.房地產司法拍賣估價
C.房屋征收補償估價
D.房地產轉讓估價
E.房地產火災險投保估價
A.房地產抵押估價
B.房地產司法拍賣估價
C.房屋征收補償估價
D.房地產轉讓估價
E.房地產火災險投保估價
答案如下：
A,B,D解析：本題考查的是完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。為房地產買賣、抵押目的評估帶租約的房地產或已出租的房地產，就應考慮租賃合同約定的租金（簡稱合同租金、租約租金）與市場租金差異的影響。買賣不破租賃，所以抵押也好，拍賣也好，產權轉移不侵害承租人的權益。火災險投保估價，為的是確定保險價值和保費。保險價值包括建筑物的重置成本和修復期間的經濟損失（停產停業損失，租金損失）。房屋征收補償估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應視為無租約限制的房屋來估價。參見教材P99。
A,B,D解析：本題考查的是完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。為房地產買賣、抵押目的評估帶租約的房地產或已出租的房地產，就應考慮租賃合同約定的租金（簡稱合同租金、租約租金）與市場租金差異的影響。買賣不破租賃，所以抵押也好，拍賣也好，產權轉移不侵害承租人的權益。火災險投保估價，為的是確定保險價值和保費。保險價值包括建筑物的重置成本和修復期間的經濟損失（停產停業損失，租金損失）。房屋征收補償估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應視為無租約限制的房屋來估價。參見教材P99。
關于估價委托書的說法，正確的有（ ）。
A、估價機構接受估價委托時應要求委托人出具估價委托書
B、估價委托書應由估價委托人自己撰寫，估價師不得代其起草
C、委托估價事項屬于重新估價的，可在估價委托書內注明
D、估價委托書可載明估價委托人對估價工作完成時間的要求
E、估價委托書應作為重要的估價依據放入完成的估價報告附件內
A、估價機構接受估價委托時應要求委托人出具估價委托書
B、估價委托書應由估價委托人自己撰寫，估價師不得代其起草
C、委托估價事項屬于重新估價的，可在估價委托書內注明
D、估價委托書可載明估價委托人對估價工作完成時間的要求
E、估價委托書應作為重要的估價依據放入完成的估價報告附件內
答案如下：
A,C,D,E解析：本題考查的是估價業務接洽與承接。選項A正確，估價機構在接受估價委托時要求委托人出具估價委托書；選項B錯誤，估價機構認為該業務不屬于不應承接的情形并愿意承接的，則可為估價需求者起草好估價委托書，準備好估價委托合同，經與估價需求者協商議定后，由估價需求者出具估價委托書，與估價機構簽訂估價委托合同。選項C正確，委托估價事項屬于重新估價的，應在估價委托書中注明。選項D正確，委托人的估價要求（如估價質量要求、估價工作完成時間等），委托日期等內容。選項E正確，可將估價委托書而不是估價委托合同作為重要的估價依據放入未來完成的估價報告附件中。參見教材P400。
A,C,D,E解析：本題考查的是估價業務接洽與承接。選項A正確，估價機構在接受估價委托時要求委托人出具估價委托書；選項B錯誤，估價機構認為該業務不屬于不應承接的情形并愿意承接的，則可為估價需求者起草好估價委托書，準備好估價委托合同，經與估價需求者協商議定后，由估價需求者出具估價委托書，與估價機構簽訂估價委托合同。選項C正確，委托估價事項屬于重新估價的，應在估價委托書中注明。選項D正確，委托人的估價要求（如估價質量要求、估價工作完成時間等），委托日期等內容。選項E正確，可將估價委托書而不是估價委托合同作為重要的估價依據放入未來完成的估價報告附件中。參見教材P400。
(2014真題)在有保留價且保留價保密的拍賣中，邀請公證人參與證明拍賣活動的合法性，此時保留價知情人有（）。
A.委托人
B.拍賣人
C.買受人
D.競買人
E.公證人
A.委托人
B.拍賣人
C.買受人
D.競買人
E.公證人
答案如下：
A,B,E解析：本題考查的是保留價規則。保留價通常僅限委托人和拍賣人等有限人知情。其中包括，如果拍賣邀請公證人參與證明拍賣的合法性，公證人亦有權知曉保密的保留價。此種情況下，競買人不知道保留價，上述保留價知情人不得以任何方式向競買人透露或暗示。
A,B,E解析：本題考查的是保留價規則。保留價通常僅限委托人和拍賣人等有限人知情。其中包括，如果拍賣邀請公證人參與證明拍賣的合法性，公證人亦有權知曉保密的保留價。此種情況下，競買人不知道保留價，上述保留價知情人不得以任何方式向競買人透露或暗示。
自2016年1月1日至2018年12月31日，對于公租房經營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅。（）
答案如下：
對解析：本題考查的是有關房地產稅收的優惠政策。自2016年1月1日至2018年12月31日，對于公租房經營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅。
對解析：本題考查的是有關房地產稅收的優惠政策。自2016年1月1日至2018年12月31日，對于公租房經營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅。
下列影響房地產供求變化的因素中，不會引起房地產需求量增加的是（）。
A.消費者的收入水平堉加
B.該種房地產的價格水平下降
C.該種房地產的開發成本上升
D.消費者預期該種房地產價格上漲
A.消費者的收入水平堉加
B.該種房地產的價格水平下降
C.該種房地產的開發成本上升
D.消費者預期該種房地產價格上漲
答案如下：
C解析：本題考查的是房地產需求。一般地說，某種房地產的價格如果上漲了，對其需求就會減少。參見教材P86。
C解析：本題考查的是房地產需求。一般地說，某種房地產的價格如果上漲了，對其需求就會減少。參見教材P86。
(2013真題)以國有資金投資為主的工程建設項目必須采用工程量清單計價。（）
答案如下：
對解析：本題考查的是工程造價計價的基本原理和方法。工程造價計價又分為定額計價和工程量清單計價兩種方法。工程量清單計價方法是一種市場定價模式。全部使用國有資金投資或國有資金投資為主的工程建設項目，必須采用工程量清單計價。
對解析：本題考查的是工程造價計價的基本原理和方法。工程造價計價又分為定額計價和工程量清單計價兩種方法。工程量清單計價方法是一種市場定價模式。全部使用國有資金投資或國有資金投資為主的工程建設項目，必須采用工程量清單計價。
非住宅建設用地使用權期間屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前（ ）申請續期。
A．3個月
B．6個月
C．1年
D．2年
A．3個月
B．6個月
C．1年
D．2年
答案如下：
C解析：依據《物權法》規定，非住宅建設用地使用權期間屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。
C解析：依據《物權法》規定，非住宅建設用地使用權期間屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。
下列選項中，關于房地產變現能力的說法正確的是（）。
A.保齡球館的一個球道一般也可以分割轉讓
B.生地價格便宜，其變現能力一般強于熟地
C.房地產的變現能力強于一般的有價證券投資
D.特殊廠房比通用廠房變現能力弱
A.保齡球館的一個球道一般也可以分割轉讓
B.生地價格便宜，其變現能力一般強于熟地
C.房地產的變現能力強于一般的有價證券投資
D.特殊廠房比通用廠房變現能力弱
答案如下：
D解析：本題考查的是房地產的難以變現的特性。選項A錯誤，保齡球館的一個球道，高爾夫球場的一個球洞，工廠的一個車間，在物理上一般是不可分割轉讓的；選項B錯誤，通常情況下，開發程度越低的房地產，不確定因素越多，變現能力會越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的變現能力弱，在建工程一般比現房的變現能力弱；選項C錯誤，房地產與存款、股票、基金、債券、黃金等相比，變現能力弱；選項D正確，通常情況下，通用性越差的房地產，如用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力會越弱。例如，廠房一般比住宅的變現能力弱；廠房中，特殊廠房一般比標準廠房的變現能力弱。P66。
D解析：本題考查的是房地產的難以變現的特性。選項A錯誤，保齡球館的一個球道，高爾夫球場的一個球洞，工廠的一個車間，在物理上一般是不可分割轉讓的；選項B錯誤，通常情況下，開發程度越低的房地產，不確定因素越多，變現能力會越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的變現能力弱，在建工程一般比現房的變現能力弱；選項C錯誤，房地產與存款、股票、基金、債券、黃金等相比，變現能力弱；選項D正確，通常情況下，通用性越差的房地產，如用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力會越弱。例如，廠房一般比住宅的變現能力弱；廠房中，特殊廠房一般比標準廠房的變現能力弱。P66。
市場上流通的土地權利不是土地所有權而是建設用地使用權等土地使用權。（ ）
答案如下：
對解析：考點:中國房地產估價行業發展。市場上流通的土地權利不是土地所有權而是建設用地使用權等土地使用權，并且以出讓方式取得的建設用地使用權是有使用期限的，以劃撥方式取得的建設用地使用權一般沒有使用期限的限制。
對解析：考點:中國房地產估價行業發展。市場上流通的土地權利不是土地所有權而是建設用地使用權等土地使用權，并且以出讓方式取得的建設用地使用權是有使用期限的，以劃撥方式取得的建設用地使用權一般沒有使用期限的限制。